KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA FESİH
Kira Hukuku çeşitli ve ayrıntılı bir konu.Ben bu hafta son günlerde toplumda en çok mağduriyet yaşanan ve tartışma konusu olan kira sözleşmelerinin feshi ile ilgili birkaç önemli noktadan bahsetmek istiyorum.
Süresi belli olan kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.Kanun; Kiracı ve kiralayan için ayrı ayrı sebepler belirlemiş ve prosedürler düzenlemiştir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin sonunda bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini feshedebilir.Ancak kiralayanın kira sözleşmesini feshedebilmesi için haklı sebebe dayanması gerekmektedir.
Unutmamak gerekir ki kiraya verenin on yıllık uzama süresi dışında sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kira sözleşmesi; kiracı ben çıkıyorum demediği sürece, kira akdi birer yıllık dönemler halinde yenilenir yani sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Hatta kira sözleşmesinde bir artış maddesi yoksa,kiracı hiç bir artış yapmadan yıllarca oturabilir.
Kiralayanın kendi veya altsoyu,üstsoyu gibi kişilerin ihtiyacı için kira sözleşmeni feshetmesi halinde gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.Yeniden inşa ve imar yapılacağı gerekçesi ile boşaltılan taşınmazlar için de aynı şey geçerlidir.Eski hali ile bu taşınmazlar,3 yıl boyunca kiraya verilemez.Aksi takdirde kanun gereği ,kiralayan eski kiracısına bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355).
En çok karşımıza çıkan fesih sebeplerinden bir diğeri de kira ücretinin yatırılmaması yahut geç yatırılmasıdır.Bunedenle yapılacak tahliye ;Noter yolu ile iki ihtarname akabinde dava yolu ya da icra takibinin kesinleşmesinin akabinde dava yolu olarak ikiye ayrılıyor.Her iki seçenek de uzun süreçleri içeriyor.Kanun’un buradaki açığını nasıl kapatabiliriz,kira bedelini ödemeyen kiracıyı nasıl daha hızlı tahliye edebiliriz?sorusu geliyor akıllara.Her sene sözleşmeyi yenilemek ve tahliye taahhüdü almak caydırıcı bir yol olabilir.Ancak aradaki güven ilişkisini de zedeleyeceğini unutmayalım
